LÃ¥n

Såfremt utbytter på de finansielle markedene er forutsigbare, skal porteføljessammensetningen for den langsiktige investoren ikke utelukkende skje ved hjelp av den tradisjonelle middelverdi-variansen analyse, idet det herved sees bort fra viktige såkalte sintertemporale effekter, så som markedstiming og hedge etterspørsel. Denne artikkel viser, hvordan den optimale porteføljen for en langsiktig investor, som tar høyde for forutsigbarhet i sitt porteføljevalg, skal settes sammen.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Boligeierne har gyldne Ã¥r og friverdien skal forbrukes, lyder mantraet. Den langsiktige boliginvestoren bør likevel betrakte og optimere sin samlet balanse med henblikk pÃ¥ Ã¥ maksimere livsinntekten. Enhver boligeier har en “balanse”, en oppgjør av aktiva og passiver. Sitter en boligeier gjeldfrit i sitt hus og uten annen formue eller gjeld, svarer det til Ã¥ ha hele formuen plassert i ett eneste aktivum - og det er neppe balanseoptimering. Økonomer har for lengst pÃ¥vist at risikospredning og forsiktig bruk av lÃ¥nekapital kan maksimere virksomheters (og private husholdningers) langsiktige verdiskapelse. De siste 50 Ã¥rene er husprisene i gjennomsnitt 60-doblet i verdi. Det svarer til, at et enebolig i en mellomstor provinsby, som i 1950 kostet 50.000 kr. nÃ¥ handles til 3 millioner kr.. Utover Ã¥ være rammen om et familieliv har investeringen i egen hus altsÃ¥ ogsÃ¥ vært en ganske fornuftig investering. Men i samme periode er aksjekursene 300-doblet, og hadde de samme 50.000 kr. vært investert i aksjer, ville depotverdien i dag ha vært 15 millioner kr.. Isolert sett altsÃ¥ en bedre investering.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Nicolai Borcher Hansen satser på det sikre og holder fast i de helt store selskapene.

Det danske aksjemarkedet synes i disse tidene å være nærest ustoppelig. Glemt er korreksjonen i februar/mars, som i løpet av 14 dager kostet danske aksjonærer knapp 10 %. I skrivende stund er aksjemarkedet i år, målt ved KAX, steget 12 %. Hvis denne markante kursreaksjonen var en reaksjon på at det danske aksjemarkedet var undervurdert i forhold til alternative aksjemarked, var kursstigningen naturlig og sunn. Men det forholdet at det danske aksjemarkedet handler med en P/E på knapp 18 mot eksempelvis 13,5 for det tyske aksjemarkedet, gir i våre optikk anledning til en viss bekymring. Våre aksjesportefølje er derfor fortsatt sentrert om konservative selskap, som er karakterisert ved en forståelig forretningsmodell og en forholdsvis attraktiv prisfastsettelse.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

I din omgangskrets er det sikkert noen, som har barn på samme alder som dine. snakk med dem om sin erfaringer - og bruk våre gode råd om økonomi. * Legg et budsjett, som inneholder utgiftene til barn. I våre budsjettprogram i Nettbank har vi innebygget de typiske utgiftene for barnefamilier * Foreldre, som ikke er giftet, bør tale med en advokat om foreldremyndighet, sameie, samlivskontrakt, testamente og andre muligheter for å sikre hverandre og barna økonomisk * Hvis foreldre ikke er giftet, er det en sikkerhet for barna, hvis begge foreldre tegner en krysslivsforsikring, som er en forsikring på partnerens liv * Lær dine barn om penger. Vis dem penger, ta dem med i banken osv. * Spar opp - og spar penger. Forbered deg økonomisk før familieforøkelse, konfirmasjon, studentfest og andre situasjoner, som påvirker økonomien * Besteforeldre har særlige muligheter for å spare opp til barnebarn * Visste du at Barneulykkesforsikring er eneste mulighet for å sikre barn under 15 år økonomisk i tilfelle av en ulykke? * Barn utvikler seg rask - og det samme gjør sitt behov for å bruke banken. Ta forskudd på ditt teenagebarns muligheter * Å være forelder gir deg et økonomisk ansvar for ditt barn - i hvert fall inntil barnet kan greie seg selv. Med Barnepensjon sikrer du ditt barn økonomisk Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Mange velger kollegium eller ungdomsbolig, når de flytter hjemmefra

Kollegia tilbyr fortrinnsvis værelser. I ungdomsboliger kan du få din egen leilighet med både kjøkken, ba og toalett. Den aller størst fordelen er, at husleien er forholdsvis lav. Og hvis du på et tidspunkt vil flytte, kan du rask, lett og billig si opp din bolig.

Ulempen er at ventelistene ofte er lange. Så det kan være vanskelig å få den boligen, du helst vi ha. Du skal være stilte inn på begrenset plass. Mange kollegiumværelser er små, kanskje mindre enn det værelset, du bodde i hjemme. Og det er heller ikke alle steder, du har egen bad og toalett.
Økonomi

Du skal regne med å betale et depositum eller innskudd. Som regel svarer det til 3 måneders husleie. Et kollegiumværelse får du for mellom 1.500 og 3.000 kr. om måneden inkl. elektrisitet og varme. En leilighet er naturligvis dyrere. Som leieboer kan du søke boligsikring, som er et skattefritt husleietilskudd fra det offentlige.

OBS!

Hvis du kommer ut for at du blir tilbudt en bolig eller ekstra fordeler mot å betale dusør eller gebyr, så bet om en kvittering. Det er din eneste mulighet for å kreve pengene tilbake, når du flytter.

Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Leier du bil i utlandet, skal du være ekstra oppmerksom, hvis du betaler med kort.
Blank kreditnota

Ved utlevering/henting av bilen, bede fleste utenlandske billeieselskap om en underskrift på en blank kreditnota - dette gjelder også selv om bilen er betalt hjemmefra via Reisebyrået. I mange tilfeller får du ikke bilen, med mindre de får en underskift. Det er derfor meget viktig, at du husker, å få den blanke kreditnotaen retur, når du avleverer bilen.

Med en blunk signert kreditnota har billeieselskapet rett til å trekke alle ekstra utgifter på kortet, da din underskrift gjelder som din aksept.

Får du ikke den blanke kreditnotaen retur, og de sen finner en skade på bilen, fyller ut billeieselskapet kreditnotaen med utgiftene for reparasjon av skaden og hever beløpet på ditt kort. Da denne har din underskrift påført, hefter du for betaling av skaden.
FÃ¥ kreditnotaen retur

Det er derfor viktig, at du alltid sørger for en endelig avregning fra billeieselskapet ved avlevering av bilen. Eventuelle ekstra utgifter skal skrives på kreditnotaen, og du skal ha utlevert din kopi. Er det ikke ekstra utgifter, er det viktig, at du mottar hele kreditnotaen retur.

Du skal likevel være oppmerksom på at billeieselskapene alltid må trekke ekstra utgifter f.eks. bensin, parkering- og fartsbøter etterfølgende. Det skyldes at disse informasjonene først kommer til leieselskapets kjennskap etter endte leie.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Kjenner I noen venner, som like er flyttet sammen, så spør om sine erfaringer.

* Hva er dere plan? Å flytte sammen krever mange økonomiske beslutninger, som det kan være vennlig å få hjelp til
* Bruk samme bank. Dere trenger ikke å ha felles økonomi og felles kontoer for å spare penger
* Legg et budsjett - og få svar på hvor mange penger Dere har til månedlig forbruk. I Nettbank kan Dere legge budsjett for to.
* Sparr opp til bolig med en boligsparing
* Når I låner penger, oppretter en sparing og kjøper store ting: Sørg for at begge navn står på papirene
* Dere skal sikkert bare bruke halvdelen av dere forsikringer - og har bruk for helt nybegynnere
* Er Dere ikke giftet? Så snakk med en advokat om sameie, samlivskontrakt, testamente og andre muligheter for å sikre hverandre økonomisk

Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Bankene tjener penger når eiere av fast eiendom konverterer lånene så ofte som mulig. For mens lånerne - i teorien - tjener på en omlegging ca. halvdparten av gangene, så er bankene sikre vinnere hver gang. Vi har samlet et par gode råd om hva man skal overveie, før man legger om sine lånene.

Desember er tiden for låneomlegginger. Særlig for dem, som har rentetilpasningslån. Men det kan være vanskelig å finne den riktige låneløsningen, når man hører den ene eksperten gir ett bud på framtiden, mens den annen eksperten spår om en helt annen. Begge eksperter er for øvrig ansatt av banker  som deretter tilbyr forbrukerne nye lånetyper, som artigt nok matcher ekspertene spådommer.

“Det er tillokkende for mange at tro at man kan forutsi gunstige aksjer eller regne ut hvordan renten vil bevege seg. Eller man hÃ¥per Ã¥ kunne finne de profesjonelle, som gir de helt riktige rÃ¥dene. Imidlertid viser det seg som alltid, ganske vanskelig Ã¥ spÃ¥ om framtiden. RÃ¥det herfra skal da derfor ogsÃ¥ lyde: la være”, sier Carsten Holdum, økonom i forbrukerrÃ¥det.

Han mener at man i stedet bør velge de produktene som nettopp passer godt til en egen økonomiske forholdet. AltsÃ¥ dem, som passer til formue, risikovillighet og framtidige planer. NÃ¥r man har valgt et lÃ¥n ut fra sin egen situasjonen, sÃ¥ kan man forvente Ã¥ beholde det i lang tid. Det er f.eks. ingen grunn til Ã¥ tro at forbrukere kan oppnÃ¥ gevinster som veier opp kostnadene ved aktiv “gjeldspleie”.

1. Risikosvillighet
Her skal man gjøre opp med seg selv om man er typen, som elsker å spille poker, eller om man foretrekker livrem og seler. Hvis man ikke går av veien for å sette den månedlige boligsutgiften på høykant i håpet om å slippe billigt, så er lån med fleksibel rente saken. Her har mange mennesker spart en hel del penger i løpet av de siste årene med lav rente. Men - som det ofte går - så er fordelen nå vekk for de fleste. Dem, som valgte å ta opp fast forrentet lån, da de var billigst, slipper nå med 5 prosent mens rentetilpasningsslån må leve med 5 prosent og risikoen for at renten stiger enda mer.

2. Tidshorisont
Hvor lenge skal man bo i leiligheten eller huset? Hvis familien regner med Ã¥ bli boende til ungene er fløyet fra redet om 10-15 Ã¥r, er de faste forrentede lÃ¥n en absolutt fordel. SÃ¥ slipper man ogsÃ¥ Ã¥ holde pusten mens det ventes pÃ¥ neste Ã¥rs boligsutgift, og julen kan feires i sikker visshet om at “husleien” blir hvor den er.

Men hvis den toromsleiligheten man like har investert i sammen med kjæresten, bare er beregnet til å bo i mens det studeres ferdig eller inntil det første barnet er på vei, er variabel rente kanskje en riktig god ide. For denne lånestypen er litt billigere, og risikoen for at renten kan nå å stige mer i de få årene, man bor i leiligheten er mindre. Derfor vil fordelene med stor sannsynlighet verre større enn ulempene.

3. Formue og lønn
Hvis det er luft i økonomien, eller hvis det står en vennlig mindre formue på kontoen, kan variabel rente være bra. For hvis det går galt og renten stiger mer, trenger familien ikke leve på vann og brød eller gå fra hus og hjem - som er reserver å tære på.

En hel del eiere av fast eiendom har likevel valgt variable lån, ut fra devisen om at den ekstra friheten skulle brukes til ekstra sparing eller raskere nedbetaling av gjelden. Det er en god ide. Slik blir det bare altfor sjeldent. Hustannas forbruk har det med å matche den disponible inntekten rett godt. Med andre ord: Etter et stykke tid lokker den litt større bilen, er mindre sommerhus eller 42 tommer flatskjerm til stuen. Vekk er friheten i økonomien. Når renten så stiger, gjør det vondt. Hvis man velger denne løsningen, krever det altså disiplin og overblikk.

“En omlegging koster dyrt. Derfor skal du være sikker pÃ¥ at den gevinsten du kan fÃ¥ hjem nÃ¥ ogsÃ¥ er realistisk. SÃ¥ nÃ¥r bankene lokker med gyldne løfter, sÃ¥ er det godt Ã¥ minne pÃ¥, at sjansen for at forbrukerne vinner pÃ¥ en omlegging alltid er betydelig mindre enn sjansen for at bankene og realkredittinstituttene lager en god forretning. For de gjør det hver gang, sier Carsten Holsum.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Forbrukerne skal kunne se ÅOP, uansett hvor de låner penger.

ForbrukerrÃ¥det har avgitt høringsuttalelser til “Kunnjøring om Informasjon til forbrukerne om priser pÃ¥ lÃ¥ne og kredittilbud og valutakurser”.
Rådd finner det viktig at alle lånleverandører er underlagt skiltningregler, så forbrukerne møter ÅOP-begrepet uansett hvor de låner penge. Det er etter Rådets oppfatning den eneste måten, forbrukerne kan sammenligne prisene på.
Som tingene er nå, kan det være vanskelig for forbrukerne å sammenligne prisene, foreksempel bankenes billån i forhold til bilforhandlernes finansieringsmuligheter, fordi lånekostnadene ikke er beregnet likt hos de to lånleverandørene.

Høringsuttalelser til forbrukerstyrelsen
21.07.2006
Kommentar til Skiltningsbekjentgørelse
forbrukerrÃ¥det har mottatt utkast til “Kunnjøring om Informasjon til forbrukere om priser pÃ¥ lÃ¥ne og kredittilbud og valutakurser” i høring.

Forbrukerrådet finner generell og ikke minst i forlengelse av den nedslående lesningen i siste års forbrukerredegørelse at det er bruk for å ta utgangspunkt i forbrukernes behov, når de søker etter prisopplysninger på lån. Det foreliggende utkastet lever ikke i tilstrekkelig grad opp til denne målsettingen. Forbrukerrådet er klar over at kunnjøring skal dekke mange forskjellige typer låneleverandører men finner at forbrukerne las i stikken, vet at man presser en mal ned over alle låneleverandører uansett type.

Forbrukerrådet har derfor følgende kommentarer til de enkelte delene av utkastet til kunnjøring:

§ 1

Forbrukerrådet finner det generell svært viktig at alle låneleverandører er underlagt prisskiltneregler, så forbrukerne er sikre på å møte ÅOP-begrepet, når de låner penge, og skal derfor oppfordre til at alle låneleverandører omfattes av særskilte skiltningregler.

Vedsrørende anvendelsesområdet skal forbrukerrådet gjøre oppmerksom på at realkredittslignende lån ikke lengre bør unntas i kunnjøring, da lov om realkredittslignende lån og andelsboliglån m.v. er opphevet, og begrepet dermed ikke lengre eksisterer rent lovgivningsmessigt.

Av forstÃ¥elseshensyn forslÃ¥es §1, stk. 2 skrevet til “bekjentgørelsens § 2-5 gjelder ikke for finanssinstitusjoner og realkredittsinstitutt, som er omfattet av lov om finansiell virksomhet”. Hermed sikres, at alle lÃ¥neleverandører vil være omfatta av et prisoplysningskrav, nÃ¥r de utbyr lÃ¥n. Forbrukerne er dermed sikret opplysninger om prisen pÃ¥ Ã¥ lÃ¥ne penger, uansett hvilken type lÃ¥neleverandør de kommer i kontakt med. Det forutsettes her, at Økonomi-og-Erhvervsministeren utsteder regler etter § 43, stk. 3 i lov om finansiell virksomhet for realkredittinstitutt i overensstemmelse med den forbrukerpolitiske statusplanen pÃ¥ det finansielle omrÃ¥det fra 2005.

§ 2

En av årsakene til at den gjeldende kungjøring trenger til en modernisering er, at den er blitt tatt igjen av den teknologiske utviklingen og nye distribusjonkanaler for låneleverandørene. Man har søkt å ta høyde for dette i det nye utkastet ved å inkludere distribusjon via internettet. Det er likevel allerede nye distribusjonskanaler i bruk. SMS-lån er allerede en realitet i Danmark og vil sikkert vinne en viss utbredelse, da en del låneleverandører lever godt av praktisk tilgjengelighet.

ForbrukerrÃ¥det skal ikke pÃ¥stÃ¥ at de enda har den store erfaringen med nye distribusjonkanaler, men vil bare reise flagget og understreke at det av hensyn til kunnjøring levetid kunne være en god ide Ã¥ overveie hvordan kunnjøring gjøres “teknologinøytral”, sÃ¥ bestemmelsene om prisskiltning ikke er knyttet opp pÃ¥ bestemte teknologier men utelukkende skjelner mellom fysisk nærvær og fjernsalg.

§ 3

Forbrukerrådet har litt vanskelig ved å avgjøre om skjemaet i bilag 1 er et skjema, som skal anvendes av låneleverandørene. I bekreftende fall må forbrukerrådet likevel konstatere at det foreslå skjemaet ikke er særlig lett å lese og forstå.

I forbindelse med utstedelsen av en ny skiltningkunnjøring for finansinstitusjoner fjernet man skjematvangen. Det er til dette brevet vedlagt en rekke eksempel fra forskjellige finansinstitusjoners hjemmesider. Etter forbrukerrådets oppfatning viser eksemplene tydelig at det faktisk er mulig å finne mer pedagogiske måter å skilte med prisen på enn den inntil nå standardskiltningen. Det kan omvendt selvfølgelig også gjøres mindre pedagogisk enn det valgt standardskiltet, hvis man likefrem ikke ønsker å skilte med sine prisene.

Forbrukerrådet foreslår derfor at det arbeides videre med brukervennligheten i et standardskilt, hvis en slik løsning velges. Forbrukerrådet skal ikke legge skjul på at forbrukerstyrelsens undersøkelse fra våren av skiltningen hos låneleverandørene omfattet av kunnjøring taler for at låneleverandører forpliktes til å anvende et standardskilt, hvilket da også støttes av bransjens ønske om dette. forbrukerrådet finner, at arbeidet med å finne den riktige løsningen må prioriteres høyt enn å få en kunnjøring hastet gjennom rask i forlengelse av ikrafttredelsesdatoen for markedsføringsloven, og skal derfor enda engang oppfordre til videre drøftinger.

Av mer spesifikke kommentarer, så forekommer det en smule uklart ved lesningen av skjemaet i bilag 1, at ÅOP også skal gjøres opp som et intervall, hvis den nominelle renten er et intervall. Alt annen vil likevel ikke gi mening, da det jo så ikke står klart hvilken rente, ÅOP er beregnet ut fra.

forbrukerrÃ¥det finner for øvrig av hensyn til prinsippet om mÃ¥lrettet informasjon, at opplysningen i nr. 6 om kostnader til sikkerhetsstillelse med fordel kunne avskaffes, sÃ¥ antallet av informasjon begrenses. Hvis det er kostnader, inngÃ¥r de vel som en del av nr. 5 “Gebyrer og omkostninger”. Det er for øvrig ikke særlig klart hvilke, gebyr og kostnader, som skal oppføres i kolonnen med gebyr og kostnader og pÃ¥ hvilken mÃ¥te. Er det bÃ¥de løpende og engangsgebyr? Skal de oppføres som et tall eller hver for sig? Dette stÃ¥r ikke særlig klart i utkastet.

§ 4

Det er forbrukerrådets grunnoppfatning, at forbrukerne skal møte de samme opplysningene beregnet på de samme forutsetningene, når de leter etter lån uansett hvem, det utbyr lånet. Det lever betingelsene i §4 dessverre ikke opp til.

Et eksempel kunne være en forbruker på jakt etter et billån. I første omgang vil forbrukeren kanskje kikke etter prisen på billån på han bankens hjemmeside, som skal følge prisoplysningsbekjentgørels for finansinstitusjoner. Her er ÅOP, som må være den sentrale prissammenligningsparameter, beregnet på grunnlag av et billån på kr. 200.000 med en løpetid på 7 år og sikret med et eierpantebrev i bilen. Forbrukeren går etterfølgende ned hos bilforhandleren, hvor det henger et prisskilt for de lånene som bilforhandleren formidler for et finansieringsselskap. Her er ÅOP beregnet på grunnlag av et lån på kr. 250.000 med en løpetid på 10 år og intet spesifikt krav om konkret sikkerhetsstillelse, annen enn et krav om opplysning om kostnader til sikkerhetsstillelse.

Forbrukerne står i eksemplet med prisen på et eple og prisen på en pære og kan overhodet ikke finne ut av hvilken låneleverandør, det er billig. Forbrukeren sviktes dønn. Et helt tilsvarende eksempel kunne praktisk finnes i forhold til boliglån.

forbrukerrådet må derfor fastholde at leverandører og formidlere av bil- og boliglån skal skilte etter samme standardforutsetninger som finansinstitusjoner, for at opplysningene skal være brukbare for forbrukerne.

Førte tanken videre, sÃ¥ vil forbrukerrÃ¥det fortsatt anbefale at man i stedet for Ã¥ gi valgfrihet mellom lÃ¥netypene i bilag 1 stiller opp “pakker” med standardlÃ¥n. SÃ¥ butikker, som typisk bare selger mindre lÃ¥n, skal bruke en type standardforutsetninger, mens lÃ¥neleverandører, som typisk selger de litt større lÃ¥nene, skal bruke andre standardforutsetninger. Leverandører og formidlere av billÃ¥n og boliglÃ¥n kan sÃ¥ ha dem egen standardforutsetningene, som svarer til finansinstitusjonenes.

Hermed sikres, at forbrukerne vil møte en ÅOP beregnet på samme forutsetninger, når forbrukerne søker etter finansiering til ett eller annet bestemt formål, f.eks. når forbrukerne kikker etter lån til kjøp av møbler, så vil alle møbelforhandlere ha skilt med lån, som er typiske for møbelforhandlere osv.

§ 5

forbrukerrådet er tilfreds med at det nå innføres et krav om at opplysningen om ÅOP skal fremgå på en like fremtredende måte som de øvrige prisopplysningene. Kravet er en tiltrengt forbedring for forbrukerne, som under de någjeldende reglene dessverre ofte har måtte ha luppe fremfor å få øye på ÅOP.

Et annen problem, forbrukerrådet ofte støter på ved tilbud av lån via detaljhandelen, er, at opplysningene ofte er skilt fra hverandre, så de ikke fremstår samlet. Forbrukerrådet finner, at hvis ikke et krav om at opplysningene presenteres samlet, er omfattet av tydelighetskravet i §2, stk. 3, så bør § 5, stk. 2 inneholde en slik eksplisit bestemmelse.

Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.

Realkredittene i Danmark mister monopolet på å yte billige lån mot pant i fast eiendom. Fremover får banker og sparebanker samme muligheter.
Forbrukerrådet er tilfredse med forliket, etter at det ble innført et nytt sjekkskjema, hvor bankene skal beskrive forutsetninger for rådgivningen og undersøke om kunden forstår innholdet.

“I dag kan vi se flere individuelle muligheter av boligfinansieringen. Derfor er det viktig, at vi lytter til noen eksperter. Men nÃ¥r ekspertene, vi snakker med i banken, samtidig er selgere, sÃ¥ vil vi at den rÃ¥dgivningsprosessen som foregÃ¥r, ogsÃ¥ blir dokumentert. For slik er vi sikre pÃ¥ at banken viser oss bÃ¥de de mulighetene banken egentlig gjerne vil selge oss, men kanskje ogsÃ¥ alternative muligheter. Og det kan man blant annet sikre ved at man skriftlig dokumenterer, den rÃ¥dgivningen vi fÃ¥r. Og det er noe av det, som ogsÃ¥ er lagt opp til i forliket”, sier avdelingssjef i ForbrukerrÃ¥det Karsten Kolding til Radioavisen.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.